"> 国海证券首席经济学家夏磊

2026年8月28日，住建部 、自然资源部
、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》 ，明确新出让土地项目优先现房销售、预售项目需主体结构封顶 。销售制度改革是房地产发展新模式落地的关键一步
。

在房地产行业从旧模式向新模式转型之际
，市场呈现明显的“K型分化
”。这是市场重新定价 、资源再配置的结果，也折射出购房者对性价比的追求 。这一现象 ，是行业从“有没有”迈向“好不好 ”的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志
。

房地产发展新模式
，本质上是在开发
、融资、销售三大核心环节进行制度重构。房地产开发项目公司制是开发环节的核心制度安排，项目公司依法行使独立法人权利 ，企业总部履行投资人责任
，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金 、抽逃出资或提前分红，这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来 。融资环节推行主办银行制 ，一个项目确定一家银行或银团为主办银行
，项目开发
、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 ，解决了旧模式下的挤兑效应和信息不对称两大痛点
。销售环节推进现房销售制
，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 ，同时告别“高周转
”运作模式
，驱动开发商更加注重打磨房屋品质，也让房价回归真实供需关系。

K型分化在四个维度上各有体现 。

首先是在城市之间 ，以上海 、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高、热度高；以大量三四线城市为代表
，土地成交减少
、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天。核心城市的住宅土地出让金占比持续上升
。据中指数据库统计 ，2025年全国住宅土地出让金中
，TOP20、TOP30 、TOP68城市占比分别为51.6%
、61%和80%；2026年1-7月，对应TOP20、TOP30 、TOP50城市占比已分别提升至62%
、71%和80.5% ，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚。核心城市高溢价地王频出
，2026年1-7月一线、二线 、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%
、9%、3% 。深圳上半年“地王”频出，三宗地块接连刷新区域地价纪录
。与此形成鲜明对比的是 ，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%
，流拍地块主要集中在三四线城市，占比高达86%。

土地市场分化 ，源于房企投资逻辑的根本转变 。一是管理半径收缩
，典型房企拿地城市数量多数收缩至20个以下，保利发展从2021年的66个缩减至2025年的19个 ，中海地产收缩至15个，招商蛇口从41个减少到17个
，万科 、龙湖分别仅为9个和5个，房企彻底告别全国化扩张模式
。二是更重视确定性强的核心城市 ，人口持续流入
、产业集聚效应明显
，去化确定性高、产品溢价空间大，投资高度集中于一线及强二线城市。

再看同一城市内部 ，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 。同一城市内部
，核心区域与非核心区域市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流
。

城市核心区域土地市场高溢价频现 ，优质项目获得市场认可。以深圳为例
，上半年三宗地王全部位于核心板块——南山粤海街道 、前海桂湾、宝安中心区，溢价率分别高达151%
、114%、99% 。需求端 ，区位是购房者关注的首要因素
，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价
。2026年1-7月上海商品住宅成交金额排行TOP10项目，高度集中于浦东 、徐汇
、虹口、杨浦等核心区域 ，多个项目成交均价超过17万元/㎡，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。

非核心区域
，土地市场多底价成交甚至流拍，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面 。同一城市内 ，非核心区地块往往因需求不足而以底价成交。以上海为例
，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套 ，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化
，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难 、配套兑现缓慢等结构性瓶颈 ，即便大幅降价可能也难以有效激活需求
。

城市内部的K型分化
，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估，核心区集聚优质教育
、医疗、商业配套资源 ，而土地供给有限
，需求与供给的结构性错位推动核心资产溢价持续走强；二是因为购房者风险偏好降低，更倾向选择配套成熟的核心区 ，对远郊规划持观望态度，购买力向核心区收缩。

聚焦到新房市场内部
，位置核心 、产品力强的豪宅，以及性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高
、户型陈旧的豪宅 ，性价比一般的普宅市场关注度偏低 。

豪宅依靠优质景观和产品力
，高单价下依然实现快速去化
。以上海为例，终极改善产品价格不断上移 ，2026年7月徐汇区内环联排别墅单价纪录连续刷新
，更高备案单价达32.82万元/㎡。上海太古源源邸地处浦东新区陆家嘴北滨江板块，一线临江区位突出 ，收官批次均价约19.18万元/㎡
，创下上海2026年新入市住宅项目均价新高，截至2026年6月12日累计销售348套 ，销售额达177亿元
，整体去化率92% 。深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾，2026年5月加推78套302㎡海景大平层 ，总价5150万元起步，半小时售罄
。普宅则比拼性价比和精准定位实现去化。

以北京西城区二环百万庄板块的百万佳苑橘园为例
，该项目为现房商品房，户型以48-108㎡的一居至三居为主 ，总价约464万元起步
，网签均价约9.66万元/㎡ 。在核心地段，以低总价精准切入刚需及首次改善客群 ，用“低总价+好地段+现房 ”的组合实现快速去化
。

新房市场豪宅与普宅分化的原因
，核心在于客群分化与购房逻辑分层。豪宅面向高净值人群，核心驱动力是资产配置逻辑 ，核心地段、优质景观 、顶级产品力构成不可替代的溢价基础；而普宅面向刚需及首次改善客群
，购房决策高度务实，核心诉求是在有限预算内实现“住的好
” 。“好房子”凭借功能强大的小户型
、完善的社区配套精准激活了置换与首置需求 ，已取代传统的价格战
，成为驱动普宅去化的核心因素
。

最后是二手房与新房的对比，二手房成交活跃度攀升、低总价成交占比扩大 ，而新房市场持续缩量。这是购房者考虑“确定性 ”与“价格弹性
”后作出的选择 。

二手房交易活跃度持续提升。根据国家统计局数据，全国二手房交易网签面积从2023年的7.09亿平方米增至2025年的7.37亿平方米
，三年累计增长约0.28亿平方米
。住房城乡建设部数据显示，2026年1-7月全国二手房交易网签面积48218万平方米 ，同比增长10.2%。核心城市成交尤为活跃
，1-7月上海二手房成交17万套，同比上涨14% ，月均成交2.4万套；北京成交12万套
，同比增长6.3%，为2021年以来同期更高；深圳成交4.3万套 ，同比上涨5.9% 。

新房市场持续缩量
。全国商品房销售面积从2021年17.9亿平方米的高点持续下滑
，2025年降至8.8亿平方米，预计2026年约7.8亿平方米 ，长期看商品房市场成交量中枢预计将不断探底。核心城市新房缩量同样明显
，2026年1-7月上海新房成交9.7万套，总量远低于二手房；北京 、深圳新房分别成交6万套和1.7万套 ，同比分别下降7.9%和8.4% 。分化背后是购房逻辑的转变
。二手房所见即所得，几乎不存在交付风险
，且价格弹性更大，房东降价意愿强、议价空间充足 ，更能匹配当下购房者的价格预期；而新房市场受限于地价
、建安成本等因素
，价格刚性较强，调整空间有限 ，叠加部分项目交付不确定性
，购房者更倾向于选择确定性强、即买即住的二手房。供需双方的偏好转变，共同推动二手房成为当下市场交易的主力渠道 。

总体来看 ，K型分化是市场在总量收缩中完成的结构性重构
。2026年1-7月
，全国房地产市场呈现“弱复苏 、强分化”格局，新建商品房销售面积45021万平方米 ，同比下降11.8%
，房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%。总量承压之下 ，结构性分化持续加深，K型分化已成为市场运行的核心特征 。

与此同时
，房地产发展新模式的制度框架正加速落地
。2026年房地产政策重心从“推动止跌回稳 ”转向“着力稳定房地产市场
”，围绕“因城施策控增量
、去库存、优供给”的施政体系持续深化。“好房子 ”建设 、城市更新
、存量资产运营正在形成房地产领域新的供需增长点 。随着新发展模式的制度框架逐步完善 ，资源将向更高效、更确定 、更优质的方向持续配置
，行业正从“量的扩张
”全面转向“质的竞争”，未来只有真正具备居住价值与不可复制性的资产 ，才能被市场认可。

从行业整体来看
，新房成交量与土地成交规模的萎缩或将持续
。二手房市场的热度更多停留在低总价刚需“以价换量 ”层面，尚未形成对开发商投资端的有效牵引。房企销售回款优先用于降负债
、保交付 ，而非用于新增土地投资；土地市场虽在核心城市出现点状回暖
，但总量层面收缩趋势未改 。房地产销售与土地成交在总量意义上的持续缩量，仍是大概率事件
。

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